5 Cláusulas peligrosas que las inmobiliarias suelen incluir en las arras

Si una inmobiliaria te ha entregado un borrador de contrato de arras, lo más probable es que sea un documento redactado para proteger la comisión de la agencia y la rapidez de la venta, no necesariamente tus ahorros.

Como abogado especialista, veo a diario contratos que son auténticas "bombas de relojería". Estas son las 5 cláusulas más peligrosas que debes detectar antes de firmar.

 

1. La ausencia de la condición suspensiva de hipoteca

Es el peligro número uno. La mayoría de los contratos de agencia dicen que, si no firmas en la fecha X, pierdes el dinero.

• El riesgo: Si el banco te deniega la hipoteca o tasa la vivienda por debajo del valor esperado, perderás toda tu señal.

• La solución: Debemos incluir una cláusula que obligue a la devolución íntegra de las arras si el préstamo no es concedido.

2. El estado de cargas "según Registro"

Muchos contratos genéricos dicen que la vivienda se vende "libre de cargas según se desprende del Registro de la Propiedad".

• El riesgo: Puede haber deudas de comunidad, IBI pendientes o derramas aprobadas que no aparecen en el registro pero que te tocará pagar a ti tras la firma.

• La solución: Especificar que el vendedor responde de cualquier deuda previa a la firma, aparezca o no en la Nota Simple.

3. Plazos de entrega de llaves y "vicios ocultos"

A veces se incluyen cláusulas donde el comprador renuncia a reclamar por desperfectos que no sean estructurales.

• El riesgo: Si al entrar en la casa descubres que las tuberías están podridas o el aire acondicionado no funciona, no podrás reclamar nada.

• La solución: Redactar una cláusula de salvaguarda que permita la revisión técnica antes de la escritura.

4. La penalización por retrasos burocráticos

Las inmobiliarias suelen poner una fecha fija e inamovible para la firma en notaría.

• El riesgo: Si el Registro tarda en cancelar una carga previa o si el vendedor se retrasa con un papel, tú podrías estar incumpliendo el contrato técnicamente.

• La solución: Incluir una prórroga automática de 15 o 30 días si el retraso es por causas ajenas a las partes.

5. La trampa de las "Arras Confirmatorias" encubiertas

A veces el contrato no especifica que las arras son penitenciales (Art. 1454).

• El riesgo: Si el contrato se redacta de forma ambigua, el vendedor podría obligarte judicialmente a comprar la casa aunque ya no quieras o no puedas, en lugar de simplemente quedarse con la señal.

• La solución: Blindar el contrato citando expresamente el artículo del Código Civil que te permite desistir con la pérdida de la señal.

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